一线城市新房价格率先企稳 楼市“小阳春”会提前吗?******
(经济观察)一线城市新房价格率先企稳 楼市“小阳春”会提前吗?
中新社北京1月16日电 题 :一线城市新房价格率先企稳 楼市“小阳春”会提前吗?
中新社记者 庞无忌
作为中国楼市 的重要“风向标” ,一线城市新房价格在2022年末出现企稳迹象 。房地产市场 是否迈入企稳回升通道 ?今年的楼市“小阳春”会提前到来吗?
房价连续16个月环比下跌
从2021年9月份以来 ,中国房地产市场持续探底,新房和二手房价持续处于下跌区间 。
中国国家统计局1月16日发布 的数据显示 ,2022年12月份,中国70个大中城市中 ,新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比下跌 的城市分别较上月增加4个和1个;多数城市房价环比下跌。
当月,中国70个城市新建商品住宅价格指数平均环比下跌0.2%,同比下跌2.3%;二手住宅价格指数平均环比下跌0.4% ,同比下跌3.8% 。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ,新房和二手房价连续16个月环比下跌、同比调整也近一年 ,这带来了房地产市场预期的逆转 。更多人对房价持下跌预期 ,导致市场持续疲软 。
2022年12月份,多数城市房价下跌,特别 是二手房市场跌幅较深 。二手房价下跌城市数量上升至63个 ,且同比跌幅仍在扩大,显示供需两端都较弱。李宇嘉认为 ,稳房价成为今年稳预期、稳信心、纾困供给端 的重要一环。
一线城市率先企稳
值得注意的 是 ,2022年12月份,作为楼市“领头羊” 的一线城市新房价格已率先止跌企稳。
官方数据显示 ,2022年12月份 ,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。其中,北京、上海新房价格环比涨0.2%和0.4% ,广州、深圳环比跌0.4%和0.3% 。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,一线城市新房价格在连跌3个月后 ,已经有止跌迹象。过去几年来,房地产市场进入上行周期时,往往由一线城市房地产升温开启 。严跃进表示,这类城市房价止跌 ,有助于修复市场预期。
诸葛找房数据研究中心也认为,2023年一线城市房地产市场将率先恢复,尤其 是北京和上海 。该机构认为,一线城市将凭借丰富 的产业配套率先走出下行周期,进入上行周期 。
楼市“小阳春”会提前吗?
过去每年三月至四月份 ,房地产市场会迎来一波“小阳春”行情。今年楼市的“小阳春”行情 是否会提前至春节期间 ?
调研显示 ,过去由春节返乡带火 的“返乡置业”在2023年春节 ,热度不及以往 。根据58同城 、安居客近日发布的一份调研报告 ,2023年春节期间 ,超八成意向购房者计划在工作城市及周边买房 。而想回到家乡购房的人群占比仅17.1%,大幅低于2020年春节时 的68.6% 。作为返乡置业的主力 ,三、四线城市春节期间或难现楼市明显升温 。
今年楼市“小阳春”料将从一、二线城市开始,整体楼市升温或要等到二季度。
目前一些积极因素已经显现。贝壳研究院发布的数据显示 ,今年1月上旬二手房市场的先行指标出现了明显 的回升。代表需求 的带看量和成交量出现明显回升。从带看量看,1月上旬50个重点城市日均带看量较12月增加22%;从成交量来看 ,1月上旬50城日均二手房成交量较去年12月增加39% 。廊坊 、北京等地日均成交较12月翻倍。
贝壳研究院预计,疫情期间被抑制的改善型需求会加快释放 ,2023年一季度核心城市房地产市场有望迎来开门红 。58安居客研究院院长张波认为 ,市场底部已逐步清晰 ,预计房价稳定及上涨城市数量明显增长将出现在今年二季度。(完)
地方国资囊中羞涩 ,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。
消息显示 ,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称 ,自己在两年前买了当地一项目 的共有产权住房,首付款大约150万 ,当地一国资公司负责出资76万 。等要交付时 ,开发商称市政公司没打款 ,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱” 。
城阳市政投资集团则回复称 ,城阳市投资集团现正在积极筹措资金 ,解决付款问题 ,已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称,自己购买 的共有产权房2021年已审核通过并网签 ,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后 ,引发了业内关于共有产权房 、及地方城投资金问题的讨论 。那么 ,背后真相到底 是怎样 的?
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经 ,网传内容确有此事 ,主要 是地方国资资金支付的问题 ,退房违约金也是购房合同中约定 的 。“有项目涉及到的房源量较少 ,也有拖欠金额比较多 的 ,此前当地有四家国资公司在做 ,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事 。”
值得注意的是 ,城阳区此次被关注到 的共有产权住房 ,与传统意义上 的不太一样。
一般而言 ,共有产权住房 ,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集 ,限定套型面积、销售价格 、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权 的住房 。在拍地阶段 ,便会对相应地块的性质、售价 、出让条件等作出规定 。
而城阳区这类共有产权房 ,更类似对人才购房 的支持政策, 是该区独立出台 、独立于青岛市人才住房政策 的阶段性政策 ,此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月 ,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点 ,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分 ,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初 的设想 ,该政策将持续至2023年 。
具体而言 ,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类 ,属于一至四层次的人才 ,购房者与区属国企的产权比例为7 :3 ,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的 ,购房者与区属国企 的产权比例为7:3 ,共有期限为5年 。
按照产权比例 ,个人承担购房总价款的70% 、享有70%的产权 ,需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款,并作为按揭贷款抵押物 ;区属国企承担购房总价款 的30% 、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文 ,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低 ,贷款还款压力也会减小 。
共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权 ;五至七层次的人才 ,满5年后,由个人将区属国有企业持有 的30%产权回购 ,回购价格按照“孰低”原则 。
在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验 ,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资 ;当时也有声音称 ,一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过 ,在2021年官方发布 的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目 。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策 的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据 ,2019年 的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后 ,城阳楼市量价齐涨 ,2020年全年成交21216套 ,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示 ,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼 ,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量 的16%。
部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬 ,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米 。当地还一度放宽人才购房的门槛 ,共有产权房购买人数再度增加 ,构成2021年该区楼市成交的主力 。
不过从2021年下半年开始 ,城阳区人才共有产权政策出现收紧 ,取消五至七层次人才购置二套房政策 ,购置首套房政策不变 。此外 ,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团 的资金压力有所增大 ,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况 。
后来,本应在2023年结束 的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名 的问题 ,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策 ,为确保与新政策顺畅衔接 ,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月 ,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行) ,为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额 的购房券 。
在整个青岛市层面 ,则存在有产权型人才住房政策 ,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定;以限定价格购买 的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定 ,超出部分按照同区域商品住房价格购买 。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法 ,对建设 、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权 的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张 ,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题 。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题 是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看 ,上述情况不会 是个案 ,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题 。
对城阳区乃至青岛楼市 的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复 、也并不会突破2016年 的高点,一 是人口实现跨越式增长 的概率不大 ,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓 的人才新政并没有“先发优势” ,前期吸纳 的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。
此外 ,青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年 ,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套 ,环比下降53.36%,同比下降47.32% ,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)